경매 배당으로 보증금을 다 못 받았다면 나머지는 어떻게 받나요?
먼저 답부터
남은 보증금이 사라지는 것은 아닙니다. 대항력이 앞선 권리보다 먼저였다면 임차권이 소멸하지 않아 매수인에게 나머지를 주장할 수 있고 주택임대차보호법 제3조의5, 그렇지 않다면 남은 금액은 임대인에게 청구해 판결을 받은 뒤 임대인의 다른 재산에 집행합니다. 배당 순위나 금액이 틀렸다면 배당기일에 이의합니다 주택임대차보호법 제3조의2 제4항.
배당표부터 확인합니다
매각대금으로 모든 채권자를 만족시킬 수 없으면 법원은 법률상 우선순위에 따라 배당합니다 민사집행법 제145조 제2항. 그래서 앞선 근저당 등이 먼저 받고 나면 세입자 몫이 모자랄 수 있습니다. 남은 금액을 청구하기 전에, 배당표에 적힌 내 순위와 금액이 맞는지부터 봅니다.
- 틀렸다면 이의: 우선변제 순위나 보증금 액수에 이의가 있는 이해관계인은 경매법원에 이의를 신청할 수 있고 주택임대차보호법 제3조의2 제4항, 이때는 민사집행법의 배당이의 규정이 준용됩니다 주택임대차보호법 제3조의2 제5항 (배당표에 이의할 때).
- 기일에 빠지면: 배당기일에 나오지 않은 채권자는 배당표대로 배당하는 데 동의한 것으로 봅니다 민사집행법 제153조 제1항. 숫자가 이상하면 기일 전에 따져 봅니다.
대항력 순위에 따라 청구 상대가 달라집니다
| 내 대항력 | 임차권 | 남은 보증금 |
|---|---|---|
| 경매로 지워지는 앞선 권리(근저당·가압류 등)보다 먼저 | 보증금을 다 받기 전에는 소멸하지 않음 주택임대차보호법 제3조의5 | 매수인이 떠안음 |
| 그보다 뒤 | 매각으로 소멸 주택임대차보호법 제3조의5 | 임대인에게 청구. 배당금은 집을 매수인에게 넘겨야 받음 주택임대차보호법 제3조의2 제3항 |
대항력이 뒤진 세입자: 임대인에게 청구합니다
임차권이 경매로 없어져도 임대인의 보증금 반환 의무는 남습니다. 배당받은 금액을 뺀 나머지를 임대인 개인에게 청구하고, 임대인의 다른 재산에서 받아 냅니다.
- 집행권원: 판결로 경매를 신청했다면 그 판결로 남은 금액을 다른 재산에 집행합니다. 판결 없이 확정일자로 배당요구만 했다면 남은 금액으로 지급명령이나 소송을 냅니다. 남은 금액이 3,000만 원 이하면 소액사건입니다 소액사건심판규칙 제1조의2 (소액사건).
- 재산 찾기: 확정된 판결 같은 집행권원이 있으면 재산명시를 신청할 수 있고 민사집행법 제61조 제1항, 명시된 재산만으로 부족하면 재산조회를 신청할 수 있습니다 민사집행법 제74조 제1항. 가집행 선고만 붙은 판결로는 재산명시를 신청할 수 없습니다(재산명시·재산조회).
- 압류: 임대인의 예금이나 임대인이 다른 집에서 받는 차임은 압류명령으로 집행합니다 민사집행법 제223조 (예금·차임 압류).
- 버티는 임대인: 집행권원이 확정된 뒤 6개월 안에 갚지 않으면 채무불이행자명부에 올리도록 신청할 수 있습니다 민사집행법 제70조 제1항.
대항력이 앞선 세입자: 매수인에게 주장합니다
대항력 있는 임차권은 보증금을 모두 돌려받기 전에는 경매로 소멸하지 않으므로 주택임대차보호법 제3조의5, 배당에서 모자란 금액은 매수인에게 요구합니다. 매수인과 남은 금액, 이사 날짜를 정할 때는 배당받은 금액이 기준이 되므로 배당표 금액을 정확히 확인해 둡니다. 매수인이 응하지 않으면 매수인을 상대로 보증금 반환을 청구합니다.
남은 금액에도 지연손해금이 붙습니다
집을 넘겨주고도 남은 보증금을 받지 못했다면 그 금액에 대해 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 소송을 내면 소장이 송달된 다음 날부터는 연 12%입니다 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 (지연이자 계산). 임대인이 파산이나 회생을 신청했다면 따로 정해진 절차를 따라야 하므로 임대인이 파산·회생했을 때를 먼저 확인합니다.
화윤이 처리한 관련 사례
- 경매가 시작된 ○○ 부동산, 보증금반환 승소임대차보증금
- 계약 만기 전 경매, 보증금반환 승소임대차보증금
- 판결금을 주지 않는 채무자 재산명시 인용재산명시
법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.
자주 묻는 질문
배당금을 받으면 남은 금액을 포기하는 건가요?
아닙니다. 배당은 매각대금을 순위대로 나누는 절차일 뿐이고, 받지 못한 금액에 대한 임대인의 반환 의무는 남습니다. 대항력이 앞섰다면 남은 금액은 매수인에게 주장합니다 주택임대차보호법 제3조의5.
임대인이 재산이 하나도 없다고 해요.
집행권원이 있으면 재산명시로 임대인이 직접 재산목록을 내게 하고 민사집행법 제61조 제1항, 그것으로 부족하면 금융기관 등에 재산조회를 신청할 수 있습니다 민사집행법 제74조 제1항. 지금 재산이 없더라도 나중에 생기면 다시 집행할 수 있습니다.
경매 전에 이미 보증금 판결을 받아 두었어요.
그 판결에서 배당받은 금액을 뺀 나머지로 임대인의 다른 재산에 집행하면 됩니다. 예금이나 다른 집의 차임이라면 압류명령을 신청합니다 민사집행법 제223조.
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