임대인의 예금이나 월세 수입을 압류해 보증금을 받으려면 어떻게 하나요?

압류할 수 있는 돈과 압류가 제한되는 돈

임대인이 다른 사람에게서 받을 돈은 원칙적으로 압류할 수 있습니다. 이때 임대인에게 돈을 줄 사람(은행, 임대인 소유 다른 집의 세입자, 임대인이 다니는 회사 등)을 제3채무자라고 합니다 민사집행법 제224조 제2항.

압류 신청서에는 압류할 채권의 종류와 액수를 밝혀야 하므로 민사집행법 제225조, 예금이라면 어느 은행에 대한 예금인지 특정해야 합니다. 은행을 모르면 먼저 재산명시·재산조회로 찾습니다.

압류명령 신청과 효력

• 어디에: 임대인의 보통재판적(주소지)이 있는 곳의 지방법원입니다 민사집행법 제224조 제1항. 미리 가압류한 채권이라면 그 가압류 결정을 한 법원의 소재지 지방법원이 압류 사건도 맡습니다 민사집행법 제224조 제3항(가압류).
• 무엇이 필요한가: 집행문이 붙은 판결정본 같은 집행력 있는 정본입니다 민사집행법 제28조 제1항. 확정된 지급명령이나 가집행 선고가 붙은 판결로도 집행할 수 있습니다 민사집행법 제56조.
• 심리: 임대인과 제3채무자를 심문하지 않고 결정합니다 민사집행법 제226조. 임대인이 미리 알고 예금을 빼 가기 어렵게 하는 장치입니다.
• 효력: 법원은 제3채무자에게는 임대인에게 지급하지 말라고, 임대인에게는 그 채권을 처분하거나 받지 말라고 명합니다. 명령이 제3채무자에게 송달된 때 압류의 효력이 생깁니다 민사집행법 제227조 제1항 민사집행법 제227조 제3항.
• 비용: 신청 인지 2,000원 민사소송 등 인지법 제9조 제4항과 송달료가 듭니다.

받기까지의 순서

1. 집행권원을 준비합니다판결정본에 집행문을 받고, 판결이 임대인에게 송달됐다는 증명을 갖춥니다 민사집행법 제28조 제1항.
2. 압류와 현금화 명령을 신청합니다제3채무자와 압류할 채권을 특정하고, 추심명령이나 전부명령, 제3채무자 진술 신청을 함께 검토합니다.
3. 제3채무자에게 송달되면 효력이 생깁니다그때부터 제3채무자는 임대인에게 지급할 수 없습니다 민사집행법 제227조 제3항.
4. 진술을 확인하고 받아 냅니다제3채무자의 진술로 금액을 확인한 뒤 지급을 요구하고, 받은 금액을 법원에 신고합니다 민사집행법 제236조 제1항.

추심명령과 전부명령, 무엇이 다른가요?

압류만으로는 돈이 들어오지 않습니다. 압류한 금전채권은 추심명령이나 전부명령으로 현금화합니다 민사집행법 제229조 제1항.

추심명령은 압류한 채권 전액에 미칩니다. 예금이 보증금보다 많더라도 마찬가지이며, 임대인이 신청하면 법원이 압류 금액을 세입자의 청구액으로 제한하고 나머지는 임대인이 쓰도록 허가할 수 있습니다 민사집행법 제232조 제1항.

정리하면, 제3채무자가 은행처럼 지급 능력에 문제가 없고 다른 채권자의 압류도 없다면 전부명령으로 다른 채권자와 나누지 않고 받을 수 있습니다. 제3채무자가 돈이 없을 수 있거나 다른 채권자가 이미 압류했다면 추심명령이 위험이 적습니다. 어느 명령이든 그 결정에 불복하는 쪽은 즉시항고를 할 수 있습니다 민사집행법 제229조 제6항.

제3채무자에게 진술을 받아 두세요

압류한 예금이 실제로 얼마나 있는지는 압류할 때 알 수 없습니다. 세입자는 법원에 신청해, 제3채무자가 압류명령을 송달받은 날부터 1주 안에 다음 사항을 서면으로 진술하게 할 수 있습니다 민사집행법 제237조 제1항.

• 채권 인정 여부: 임대인에게 줄 돈이 있다고 인정하는지, 인정한다면 얼마까지인지
• 지급 의사: 지급할 생각이 있는지, 있다면 얼마까지인지
• 다른 청구: 그 돈에 대해 다른 사람에게서 청구를 받았는지와 그 종류
• 다른 압류: 다른 채권자에게 압류당한 일이 있는지와 그 청구의 종류

진술을 보면 추심명령과 전부명령 가운데 무엇이 나은지, 다른 재산을 더 찾아야 하는지 판단할 수 있습니다. 제3채무자가 진술을 게을리하면 법원이 제3채무자를 심문할 수 있습니다 민사집행법 제237조 제3항.

제3채무자가 돈을 주지 않으면

추심명령을 받았는데 제3채무자가 지급하지 않으면 세입자가 제3채무자를 상대로 추심의 소를 냅니다 민사집행법 제249조 제1항. 소는 일반 관할 규정에 따른 법원에 내고, 임대인에게 그 소송을 고지합니다 민사집행법 제238조. 돈을 받으면 받은 금액을 법원에 신고합니다 민사집행법 제236조 제1항.

살던 집에 강제경매를 신청하는 방법과 배당 순서는 판결 후 강제집행에서 다룹니다.

자주 묻는 질문

압류한 뒤에 임대인이 예금을 찾아갈 수 있나요?

압류명령은 임대인에게 그 채권의 처분과 영수를 금지하고 은행에는 지급을 금지합니다 민사집행법 제227조 제1항. 그 효력은 명령이 은행에 송달된 때 생깁니다 민사집행법 제227조 제3항.

임대인이 다른 집에서 받는 월세도 압류할 수 있나요?

할 수 있습니다. 그 집 세입자가 제3채무자가 되고, 신청서에 압류할 채권의 종류와 액수를 밝힙니다 민사집행법 제225조. 압류 뒤에는 그 세입자가 임대인에게 월세를 낼 수 없습니다 민사집행법 제227조 제1항.

전부명령을 받았는데 다른 채권자가 먼저 가압류해 두었다면요?

전부명령이 제3채무자에게 송달되기 전에 다른 채권자의 압류·가압류·배당요구가 있으면 전부명령은 효력이 없습니다 민사집행법 제229조 제5항. 이때는 추심명령으로 받아 내고 다른 채권자와 나누게 됩니다 민사집행법 제236조 제2항.

임대인이 생활비 통장이라며 압류를 풀어 달라고 하면요?

법원은 당사자의 신청에 따라 채권자와 채무자의 생활형편 등을 고려해 압류명령의 전부나 일부를 취소할 수 있습니다 민사집행법 제246조 제3항. 생계비계좌 예금 등 법이 정한 압류 금지 예금은 처음부터 압류할 수 없습니다 민사집행법 제246조 제1항.