임대인이 파산하거나 회생을 신청했다면 보증금은 어떻게 받나요?
먼저 답부터
임대인이 파산하면 보증금 채권은 파산채권이 되어 파산절차 밖에서 따로 행사할 수 없으므로 채무자회생법 제424조, 법원이 정한 기간 안에 신고합니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 세입자는 파산재단에 속한 그 집의 환가대금에서 후순위 권리자보다 먼저 받고, 소액임차인은 파산신청일까지 대항요건을 갖췄다면 일정액을 먼저 받습니다 채무자회생법 제415조. 회생이라면 회생채권으로 신고기간 안에 신고합니다 채무자회생법 제148조.
먼저 어떤 절차인지 확인합니다
법원 서면이나 공고에서 절차 이름, 사건번호, 파산관재인·관리인, 신고기간을 확인합니다. 법원은 알고 있는 채권자에게 이런 사항을 적은 서면을 보내야 하지만 채무자회생법 제313조 제2항 채무자회생법 제51조 제2항, 받지 못했다면 공고나 사건 기록으로 직접 확인합니다.
| 절차 | 보증금 소송·집행 | 할 일 |
|---|---|---|
| 파산 | 파산채권은 파산절차로만 행사 채무자회생법 제424조. 이미 한 강제집행·가압류는 파산재단에 대해 효력을 잃음 채무자회생법 제348조 제1항 | 신고기간(파산선고일부터 2주~3개월 사이로 정함) 안에 채권액과 원인을 신고 채무자회생법 제312조 제1항 제1호 채무자회생법 제447조 제1항 |
| 회생 | 회생채권에 기한 강제집행은 금지되고, 이미 한 것은 중지 채무자회생법 제58조 | 관리인 목록 확인, 빠졌거나 틀리면 신고기간 안에 신고 채무자회생법 제148조 제1항 |
| 개인회생 | 채권자목록에 적힌 채권에 의한 강제집행 등은 중지·금지 채무자회생법 제600조 제1항 | 임대인이 낸 채권자목록 확인, 틀리면 이의기간 안에 이의 채무자회생법 제604조 제1항 |
대항요건을 갖췄다면 계약은 이어집니다
파산관재인이나 회생 관리인은 양쪽 모두 이행이 끝나지 않은 계약을 해지할지 고를 수 있습니다 채무자회생법 제335조 제1항 채무자회생법 제119조 제1항. 그러나 세입자가 주택임대차보호법의 대항요건(인도와 주민등록)을 갖췄다면 이 선택 규정이 적용되지 않습니다 채무자회생법 제340조 제4항 채무자회생법 제124조 제4항. 상가 임차인도 상가건물 임대차보호법의 대항요건을 갖췄다면 같습니다.
파산: 그 집의 환가대금에서 먼저 받습니다
| 세입자 | 우선변제 |
|---|---|
| 대항요건 + 확정일자 | 파산재단에 속하는 주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 먼저 채무자회생법 제415조 제1항 |
| 소액임차인 | 주택임대차보호법 제8조의 보증금을 다른 담보물권자보다 먼저. 파산신청일까지 대항요건을 갖춰야 함 채무자회생법 제415조 제2항 |
경매에서는 소액임차인이 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 하지만 주택임대차보호법 제8조 제1항, 임대인이 파산하면 기준이 파산신청일입니다. 상가 임차인에게도 같은 규정이 준용됩니다 채무자회생법 제415조 제3항. 앞선 근저당 등이 먼저 받는 구조는 경매와 같아서, 환가대금으로 모자란 금액은 다른 파산채권처럼 배당을 기다립니다.
파산한 임대인이 면책을 받으면 법이 정한 예외가 아닌 한 파산절차의 배당을 빼고는 파산채권에 대한 책임이 면제됩니다 채무자회생법 제566조. 그래서 파산절차 안에서 신고해 우선변제와 배당을 받는 것이 중요합니다.
회생: 신고기간을 놓치지 마세요
회생절차가 시작되기 전의 원인으로 생긴 보증금 채권은 회생채권입니다 채무자회생법 제118조 제1호. 관리인이 만든 목록에 올라 있으면 신고한 것으로 보지만 채무자회생법 제151조, 목록은 신고기간 동안 열람할 수 있으므로 채무자회생법 제147조 제3항 금액과 내용을 확인합니다. 빠졌거나 틀렸으면 채권의 내용과 원인을 적고 계약서·확정일자·주민등록표 초본 같은 증거서류를 붙여 신고합니다 채무자회생법 제148조 제1항.
회생계획이 인가되면 계획이나 법에 따라 인정된 권리 말고는 책임이 면제됩니다 채무자회생법 제251조. 책임질 수 없는 사유로 기간을 놓쳤다면 그 사유가 끝난 뒤 1개월 안에 보완 신고를 할 수 있지만, 회생계획안 심리를 위한 관계인집회가 끝난 뒤에는 할 수 없습니다 채무자회생법 제152조.
개인회생: 채권자목록을 확인합니다
개인 임대인이 개인회생을 신청하면 채권자의 이름과 채권의 원인·금액을 적은 목록을 법원에 냅니다 채무자회생법 제589조 제2항 제1호. 보증금이 빠졌거나 적게 적혔다면 이의기간 안에 서면으로 이의합니다 채무자회생법 제604조 제1항. 파산 때의 주택임차인 우선변제 규정은 개인회생에도 준용됩니다 채무자회생법 제586조.
이사와 월세
- 이사: 파산 때 우선변제와 계약 유지는 모두 대항요건을 갖춘 세입자를 전제로 합니다 채무자회생법 제415조 제1항 채무자회생법 제340조 제4항. 이사해야 한다면 권리를 지킬 방법부터 확인합니다(임차권등기 없이 이사했을 때).
- 월세 내는 곳: 파산선고가 나면 법원은 파산자에게 빚진 사람이 파산자에게 변제하지 말라는 명령을 공고합니다 채무자회생법 제313조 제1항 제4호. 공고에 적힌 파산관재인에게 문의합니다.
- 미리 낸 월세: 월세를 여러 달 미리 냈다면, 파산선고 때의 당기와 다음 기를 넘는 몫은 파산채권자에게 대항할 수 없습니다 채무자회생법 제340조 제1항.
자주 묻는 질문
보증금 소송 중에 임대인이 파산했어요.
파산채권은 파산절차로만 행사하므로 채무자회생법 제424조 채권을 신고합니다. 이때 소송이 진행 중이라는 사실과 법원·당사자·사건명·사건번호도 함께 신고해야 합니다 채무자회생법 제447조 제3항.
판결로 강제경매를 진행하던 중에 회생절차가 시작됐어요.
회생절차개시결정이 있으면 이미 진행하던 회생채권에 기한 강제집행은 중지됩니다 채무자회생법 제58조 제2항. 법원은 회생에 지장이 없다고 보면 중지된 절차를 속행하게 할 수도 있습니다 채무자회생법 제58조 제5항.
개인회생 채권자목록에 제 보증금이 적게 적혀 있어요.
목록 내용에 이의가 있으면 이의기간 안에 서면으로 이의를 신청합니다 채무자회생법 제604조 제1항. 계약서와 이체 내역으로 보증금 액수를 증명할 자료를 준비합니다.
계약서와 보증금 이체 내역을 가지고 상담하세요
임대차계약서, 보증금 이체 내역, 등기사항증명서, 계약 종료를 알린 문자나 내용증명을 함께 보면 계약이 끝났는지와 지금 할 절차를 정할 수 있습니다. 상담 내용은 변호사법에 따라 비밀이 지켜집니다.