임대인이 보증금 돌려줄 날짜를 계속 미루면 어떻게 해야 하나요?

먼저, 미루는 데 동의할지 정합니다

임대인이 혼자 "다음 달에 주겠다"고 말하는 것만으로 반환 기한이 바뀌지는 않습니다. 그러나 세입자가 그 날짜에 동의하면 새로 정한 날짜가 반환 기한이 되고, 임대인은 그날이 지난 때부터 지체 책임을 집니다 민법 제387조 제1항. 동의할 생각이 없다면 "원래 종료일에 반환해야 하며 기한 연장에 동의하지 않는다"는 뜻을 문자나 내용증명으로 남깁니다.

기다리는 동안 그 집에 계속 산다면, 계약이 끝났어도 보증금을 받을 때까지 임대차관계가 이어지는 것으로 봅니다 주택임대차보호법 제4조 제2항.

'반환만 미루기'와 '계약 연장'은 다릅니다

합의서에 "계약을 ○월까지 연장한다"고 쓰면 계약 자체를 늘린 것으로 읽힐 수 있습니다. 반환 날짜만 미루는 것이라면 "계약은 ○년 ○월 ○일 종료되었고, 보증금 반환 기한만 ○월 ○일로 정한다"처럼 씁니다.

각서·합의서에 넣을 것

• 금액과 날짜: 나눠 주기로 했다면 회차마다 금액과 날짜를 적습니다.
• 어겼을 때: 한 번이라도 어기면 남은 돈 전부를 바로 갚는다는 문구를 넣습니다. 기한은 채무자인 임대인의 이익을 위한 것으로 추정되므로 민법 제153조 제1항, 이런 약정이 없으면 나머지는 각 회차 날짜까지 기다려야 할 수 있습니다.
• 늦어진 기간의 이율: 따로 정하지 않으면 법정이율 연 5%가 기준입니다 민법 제379조 민법 제397조 제1항.
• 서명: 계약서상 임대인 본인이 서명합니다. 공동명의라면 모두 서명합니다.

각서보다 강한 것: 집행을 승낙한 공정증서

각서는 약속을 증명하는 자료일 뿐이라, 임대인이 또 어기면 지급명령이나 소송으로 집행권원(강제집행의 근거가 되는 문서)을 받아야 합니다. 반면 공증인이 작성한 공정증서에 일정한 금액을 지급하고, 어기면 강제집행을 받아들인다는 취지가 적혀 있으면 판결 없이 그 공정증서로 강제집행을 할 수 있습니다 민사집행법 제56조 제4호. 임대인이 날짜를 다시 미뤄 달라고 할 때 공증을 조건으로 거는 방법도 있습니다.

약속은 시효를 중단시킵니다

보증금을 돌려받을 권리도 오랫동안 행사하지 않으면 소멸시효에 걸리지만 민법 제162조 제1항, 임대인이 반환을 약속하거나 각서를 쓰면 채무를 승인한 것이어서 시효가 중단되고 민법 제168조 제3호, 그때부터 새로 진행합니다 민법 제178조 제1항. 다만 보증금 사건에서는 시효보다, 기다리는 동안 임대인의 재산이 줄어드는 것이 더 큰 위험입니다. 시효 자체는 보증금 소멸시효에서 다룹니다.

기다림을 끝낼 시점

• 약속한 날이 한 번 더 지났을 때: 금액에 다툼이 없고 주소를 알면 지급명령이 간편합니다. 각서가 있으면 금액을 증명하기도 쉽습니다(지급명령과 소송).
• 임대인이 집을 팔거나 대출을 늘리려는 낌새가 보일 때: 판결 전이라도 임대인 재산을 가압류해 둘 수 있고, 반환 기한이 아직 오지 않은 채권에도 가압류를 할 수 있습니다 민사집행법 제276조 제2항 (가압류).
• 이사 날짜가 다가올 때: 계약 기간을 늘린 것이 아니라면 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 끝난 것을 확인한 뒤 이사합니다(임차권등기명령).

화윤이 처리한 관련 사례

• 반환 기한을 계속 미루던 임대인, 보증금 반환임대차보증금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

"다음 달 말에 줄게요"라는 문자에 "네"라고 답했어요.

그 날짜를 새 반환 기한으로 합의한 것으로 볼 여지가 있습니다 민법 제387조 제1항. 그날까지는 기다리되, 날짜가 지나면 더 미루지 말고 다음 절차로 넘어간다는 뜻을 미리 문자로 남겨 두세요.

각서를 받았는데 공증까지 받아야 하나요?

각서만으로는 바로 강제집행을 할 수 없습니다. 일정한 금액의 지급과 강제집행 승낙이 적힌 공정증서는 그 자체로 집행권원이 됩니다 민사집행법 제56조 제4호. 공증 비용은 공증사무소에 확인합니다.

일부만 먼저 주고 나머지는 나중에 주겠대요.

받을 돈은 받고, 남은 금액과 날짜를 문서로 받습니다. 남은 돈 역시 약속한 날이 지나면 지체 책임이 생깁니다 민법 제387조 제1항. 공제를 이유로 일부만 준 것이라면 보증금 일부만 돌려받았을 때를 보세요.