임대인이 보증금에서 이것저것 빼고 일부만 돌려줬다면 어떻게 하나요?

뺄 수 있는 돈은 '임대차에서 생긴 세입자의 채무'입니다

보증금은 계약이 끝나고 집을 넘겨줄 때까지 임대차와 관련해 세입자가 갚아야 할 돈을 담보합니다. 그래서 그런 돈은 따로 의사표시가 없어도 집을 돌려줄 때 보증금에서 공제되고, 임대인은 나머지만 돌려주면 된다는 것이 대법원 판례입니다(대법원 2005다8323 판결). 세입자는 집을 쓰는 대가로 차임을 내기로 약정한 사람이므로 민법 제618조, 밀린 월세가 대표적인 공제 대상입니다.

원상회복을 어디까지 해야 하는지는 계약서 특약, 입주 당시 상태, 사용 기간에 따라 달라집니다. 이 글은 이미 공제된 돈을 돌려받는 절차에 초점을 둡니다.

공제 근거는 임대인이 대야 합니다

보증금에서 돈을 빼려면 임대인이 공제를 주장하고, 그 돈이 생긴 원인(언제 무엇이 밀렸는지, 어떤 손상이 있었는지)을 증명해야 합니다. 반대로 그 돈을 이미 갚았다는 사실은 세입자가 증명합니다(대법원 2005다8323 판결). 그래서 근거 없이 뭉뚱그려 뺀 금액은 다툴 여지가 큽니다.

• 임대인에게 요구할 것: 항목별 공제 내역, 견적서나 수리 영수증, 손상 부위 사진.
• 세입자가 챙길 것: 월세·관리비 이체 내역, 입주와 퇴거 때 찍은 사진·영상, 열쇠를 돌려준 날의 기록.
• 수리 전 견적만 있을 때: 같은 공사에 대한 다른 견적과 비교해 금액이 부풀려졌는지 봅니다.

남은 돈은 받되, 서명은 신중하게

임대인이 공제하고 남은 돈을 보내면 받아도 됩니다. 일부를 받았다고 나머지를 포기한 것은 아닙니다. 다만 "정산 완료", "더 이상 청구하지 않음" 같은 문구가 들어간 확인서에 서명하면 공제에 합의한 것으로 볼 수 있어 다투기 어려워집니다. 돈을 받으면서 "공제 내역에 동의하지 않으며 나머지는 따로 청구한다"는 뜻을 문자나 내용증명으로 남겨 둡니다.

집을 이미 넘겨주었다면 남은 금액에는 지연손해금이 붙습니다. 보증금 반환과 집 인도는 맞바꾸는 의무여서 민법 제536조, 세입자가 집을 넘겨준 뒤에는 임대인이 이를 이유로 반환을 미룰 수 없기 때문입니다(지연이자 계산).

남은 금액을 청구하는 방법

소송에서는 임대인이 공제 사유를 하나씩 증명해야 하므로, 세입자는 임대인이 낸 견적과 사진에 대해 원래 있던 손상인지, 통상 사용으로 생긴 것인지를 자료로 반박합니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 임대인이 임의로 공제한 보증금, 이행권고결정으로 반환임대차보증금
• 보증금 반환과 원상회복을 동시이행으로 정한 판결임대차보증금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

임대인이 공제 내역을 알려 주지 않고 금액만 보냈어요.

공제를 주장하는 쪽은 임대인이고, 그 돈이 생긴 원인도 임대인이 증명해야 합니다(대법원 2005다8323 판결). 기한을 정해 항목별 내역과 근거 자료를 서면으로 요구하고, 답이 없으면 남은 금액 전부를 청구 금액으로 잡습니다.

집을 비우고 한참 뒤에 수리비를 더 빼겠다고 해요.

보증금이 담보하는 것은 집을 넘겨줄 때까지 생긴 채무입니다(대법원 2005다8323 판결). 그 뒤에 생긴 손상이라면 공제 근거가 약하므로, 열쇠를 돌려준 날과 그날의 집 상태를 보여 주는 사진을 근거로 다툽니다.

남은 돈이 크지 않은데 법원에 가야 하나요?

3,000만 원 이하 금전 청구는 소액사건이고 소액사건심판규칙 제1조의2, 법원이 변론 전에 이행권고결정을 보낼 수 있습니다 소액사건심판법 제5조의3. 임대인이 이의하지 않으면 법정에 나가지 않고도 확정판결과 같은 효력이 생깁니다 소액사건심판법 제5조의7.