소송 중에 임대인이 재산을 처분할까 걱정되면, 가압류는 언제 어떻게 하나요?

가압류는 판결 전에 재산을 묶어 두는 절차입니다

가압류는 돈을 받을 권리(금전채권)를 위해 나중에 할 강제집행을 미리 지켜 두는 절차입니다 민사집행법 제276조 제1항. 부동산은 등기부에 가압류가 기입되고 민사집행법 제293조 제1항, 예금 같은 채권은 은행 등 제3채무자에게 "임대인에게 지급하지 말라"는 명령만 내려집니다 민사집행법 제296조 제3항. 재산을 묶을 뿐 돈이 세입자에게 넘어오지는 않으므로, 실제로 받으려면 판결이나 확정된 지급명령을 받아 강제경매·압류로 넘어가야 합니다.

계약이 아직 끝나지 않아 보증금을 받을 날이 오지 않았더라도 가압류를 할 수 있습니다 민사집행법 제276조 제2항. 다만 아래의 '보전의 필요'를 따로 보여 주어야 합니다.

무엇을 소명해야 하나요: 받을 권리와 보전의 필요

법원은 가압류를 하지 않으면 판결을 집행할 수 없거나 집행하기 매우 곤란해질 염려가 있는지를 봅니다 민사집행법 제277조. 신청서에는 청구하는 금액과 가압류가 필요한 이유를 적고, 두 가지 모두 소명(판사가 그럴듯하다고 믿을 정도로 자료를 내는 것)해야 합니다 민사집행법 제279조.

• 받을 권리: 임대차계약서, 보증금 이체 내역, 계약 종료 통지와 그 통지가 임대인에게 도달한 기록.
• 보전의 필요: 임대인이 부동산을 매물로 내놓았거나 다른 채권자의 압류가 등기된 기록, 선순위 근저당이 커서 살던 집만으로는 다 받기 어렵다는 계산, 연락을 끊은 정황 같은 자료.

살던 집에 전입신고와 확정일자를 갖춰 경매로 보증금을 충분히 받을 수 있는 상황이라면, 가압류까지 해야 할 필요를 보여 주기 어려울 수 있습니다. 이때는 그 집에서 회수하는 방법(판결 후 강제집행)을 먼저 따져 봅니다.

담보는 무엇이고, 비용은 얼마인가요?

가압류가 나중에 부당한 것으로 밝혀지면 임대인이 손해를 볼 수 있어, 법원은 그 손해에 대비한 담보를 정합니다. 청구나 가압류 이유를 소명하지 못한 경우에도 담보를 내면 가압류를 명할 수 있고, 소명한 경우에도 담보를 내게 할 수 있습니다 민사집행법 제280조 제2항 민사집행법 제280조 제3항. 담보 금액은 법에 숫자로 정해져 있지 않고 법원이 사건마다 정합니다.

담보는 돈이나 법원이 인정하는 유가증권을 공탁하거나, 대법원규칙에 따라 지급을 보증하겠다는 위탁계약을 맺은 문서를 내는 방법으로 제공합니다 민사소송법 제122조 민사집행법 제19조 제3항.

가압류 신청서에는 1만 원의 인지를 붙입니다 민사소송 등 인지법 제9조 제2항. 송달료와 등기에 드는 비용은 따로 듭니다.

신청부터 집행까지의 순서

임대인에게 결정이 송달되기 전에도 집행할 수 있어서, 임대인이 가압류 사실을 먼저 알고 재산을 처분할 위험을 줄일 수 있습니다. 반대로 고지받은 날부터 2주가 지나면 집행할 수 없으므로 결정이 나오면 바로 집행 절차를 밟습니다.

가압류 뒤에는 본안을 진행해야 합니다

가압류는 임시 조치입니다. 본안인 지급명령이나 보증금반환소송을 미루면 다음과 같은 위험이 있습니다.

• 제소명령: 임대인이 신청하면 법원은 2주 이상의 기간을 정해 본안 소를 내고 증명하라고 명합니다. 그 기간 안에 서류를 내지 않으면 임대인의 신청에 따라 가압류가 취소됩니다 민사집행법 제287조.
• 3년 방치: 가압류를 집행한 뒤 3년간 본안 소를 내지 않으면 임대인이나 이해관계인이 취소를 신청할 수 있습니다 민사집행법 제288조 제1항 제3호.
• 임대인의 이의: 임대인은 가압류 결정에 이의를 신청할 수 있지만, 이의만으로 집행이 멈추지는 않습니다 민사집행법 제283조.

판결을 받으면 본집행으로 넘어갑니다

본안에서 이기면 부동산 가압류는 강제경매로, 예금 가압류는 압류·추심으로 이어집니다. 가압류해 둔 채권을 압류로 옮길 때는 가압류를 명한 법원이 있는 곳의 지방법원이 집행법원이 됩니다 민사집행법 제224조 제3항(예금·차임 압류).

본안이 끝나기 전에 다른 채권자가 그 부동산에 경매를 신청해도, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자는 배당받을 채권자에 들어갑니다 민사집행법 제148조 제3호. 이때 가압류채권자 몫의 배당액은 공탁되었다가 본안 결과에 따라 지급됩니다 민사집행법 제160조 제1항 제2호 민사집행법 제161조 제1항.

화윤이 처리한 관련 사례

• 보증금 소송과 함께 신청한 부동산가압류 인용부동산가압류 · 임대차보증금
• 보증금 반환을 위한 채권가압류 인용채권가압류 · 임대차보증금
• ○○군 임대차보증금 부동산가압류·지급명령 인용임대차보증금 · 부동산가압류

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

가압류만 해 두면 소송은 안 해도 되나요?

아닙니다. 가압류는 재산을 묶어 둘 뿐이고, 임대인이 신청하면 법원이 본안 소를 내라고 명하며 기간 안에 증명하지 못하면 가압류가 취소됩니다 민사집행법 제287조. 집행 뒤 3년간 본안 소를 내지 않아도 취소 신청 대상이 됩니다 민사집행법 제288조 제1항 제3호.

계약 기간이 아직 남았는데 가압류할 수 있나요?

보증금을 받을 날이 오지 않은 채권도 가압류할 수 있습니다 민사집행법 제276조 제2항. 다만 지금 묶어 두지 않으면 나중에 집행하기 매우 어렵다는 사정을 소명해야 합니다 민사집행법 제277조.

임대인이 모르는 사이에 진행되나요?

법원은 변론 없이 재판할 수 있고 민사집행법 제280조 제1항, 결정을 임대인에게 송달하기 전에도 집행할 수 있습니다 민사집행법 제292조 제3항.

임대인이 돈을 공탁하고 가압류를 풀 수 있나요?

가압류 결정에는 임대인이 공탁하면 집행을 정지하거나 취소할 수 있는 금액이 적혀 있습니다 민사집행법 제282조. 임대인이 그 금액을 공탁하면 해당 재산의 가압류 집행이 정지되거나 취소됩니다.