보증금을 못 받았는데 이사해야 한다면, 임차권등기명령은 언제 어떻게 하나요?

언제 신청할 수 있나요?

요건은 두 가지입니다. 임대차가 끝났을 것, 그리고 보증금을 돌려받지 못했을 것(일부만 받은 경우도 포함). 계약 기간 중에는 신청할 수 없으므로, 묵시적으로 갱신된 계약이라면 해지를 통지하고 3개월이 지난 뒤에 신청합니다 주택임대차보호법 제6조의2. 소송에서 먼저 이기거나 임대인 허락을 받아 둘 필요도 없습니다.

신청서에 적을 것과 소명할 것

법은 신청서에 다음 사항을 적고, 신청 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하도록 정합니다 주택임대차보호법 제3조의3 제2항.

• 신청 취지와 이유
• 임차한 주택: 집의 일부만 빌렸다면 그 부분의 도면을 붙입니다.
• 임차권등기의 원인이 된 사실: 전입신고로 대항력을 얻었거나 확정일자로 우선변제권을 얻었다면 그 사실.

보통 임대차계약서(확정일자 포함), 주민등록표 초본(전입일 확인), 계약 종료를 알린 자료와 도달 기록, 등기사항증명서를 함께 냅니다. 법원이 서류 보정을 요구하면 기한 안에 보완해야 등기가 늦어지지 않습니다.

이사·전출은 등기가 끝난 뒤에

임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 전에 이미 갖고 있던 권리는 그대로 유지되며, 등기 뒤에는 이사로 대항요건을 잃어도 권리를 잃지 않습니다 주택임대차보호법 제3조의3 제5항. 반대로 등기 전에 먼저 전출하면 그 순간 기존 대항력이 끊길 수 있고, 나중에 등기해도 예전 순위가 되살아나지 않습니다.

임대인이 결정문을 받지 않고 버텨도 등기는 진행됩니다. 임차권등기명령에는 가압류 규정이 준용되는데 주택임대차보호법 제3조의3 제3항, 가압류는 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 집행할 수 있기 때문입니다 민사집행법 제292조 제3항.

등기 뒤에 알아 둘 점

• 등기는 돈을 받는 절차가 아닙니다. 권리를 지켜 두는 절차입니다. 보증금은 지급명령·소송으로 판결을 받아 따로 회수해야 합니다(지급명령과 소송).
• 들어간 비용은 나중에 돌려받을 수 있습니다. 이 절차에 쓴 비용은 임대인 몫으로 돌리도록 법이 정해 두었습니다 주택임대차보호법 제3조의3 제8항.
• 등기 뒤 들어오는 세입자는 최우선변제를 받지 못합니다. 임차권등기가 끝난 집을 그 뒤에 빌린 세입자는 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없습니다 주택임대차보호법 제3조의3 제6항. 임대인이 새 세입자를 구하기 어려워지는 이유이기도 합니다.
• 지연손해금은 등기만으로 생기지 않습니다. 보증금 반환과 집 인도는 맞바꾸는 의무라 민법 제536조, 집을 비우고 열쇠를 돌려준 날과 그 사실을 알린 기록을 남겨 두세요.

직접 신청할 때의 순서와 자주 틀리는 지점은 임차권등기명령·지급명령 직접 신청에 정리했습니다.

상가도 같은 제도가 있습니다

상가건물 임대차도 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 건물이 있는 곳의 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제6조.

자주 묻는 질문

임대인이 전화를 안 받는데 신청이 되나요?

됩니다. 신청에 임대인의 허락이 필요 없고 주택임대차보호법 제3조의3 제1항, 법원 결정을 임대인이 받기 전이라도 등기 촉탁이 이뤄질 수 있습니다 민사집행법 제292조 제3항. 대신 계약 종료를 보여 줄 통지 기록은 챙겨야 합니다.

결정문을 받으면 바로 이사해도 되나요?

결정문만으로는 부족합니다. 등기사항증명서를 떼어 임차권등기가 실제로 기입된 것을 직접 본 뒤 짐을 빼고 전출하세요 주택임대차보호법 제3조의3 제5항.

임차권등기를 하면 보증금을 다 받을 수 있나요?

등기만으로 회수가 보장되지는 않습니다. 경매가 되면 확정일자 순위에 따라 배당받는데 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 앞선 근저당이 크면 다 받지 못할 수 있습니다.

신청 비용은 누가 내나요?

우선 세입자가 부담하고, 그 금액은 임대인 몫으로 돌릴 수 있습니다 주택임대차보호법 제3조의3 제8항. 보통 보증금 소송을 낼 때 청구 금액에 더합니다.