보증금 소송을 냈더니 임대인이 수리비·손해를 이유로 맞소송을 걸면 어떻게 하나요?

공제, 상계, 반소는 다릅니다

보증금 범위 안의 다툼이라면 결국 "얼마를 빼고 돌려줄 것인가"의 문제입니다. 반소는 임대인이 보증금보다 큰 손해를 주장할 때 의미가 커집니다. 공제 다툼 자체는 보증금 일부만 돌려받았을 때에서 다룹니다.

반소는 같은 재판에서 함께 다룹니다

피고인 임대인은 소송을 현저히 늦추지 않는 경우에 변론이 끝날 때까지 같은 법원에 반소를 낼 수 있고, 반소 청구는 보증금 청구나 그 방어 방법과 관련이 있어야 합니다 민사소송법 제269조 제1항. 반소에는 본소에 관한 규정이 적용되므로 민사소송법 제270조, 세입자는 반소장 부본을 받은 날부터 30일 안에 답변서를 냅니다 민사소송법 제256조 제1항. 다투는 답변서를 내지 않으면 법원은 임대인이 주장한 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다 민사소송법 제257조 제1항.

보증금 3,000만 원 이하 소액사건이었더라도, 3,000만 원을 넘는 반소와 함께 심리하게 되면 소액사건에서 빠집니다 소액사건심판규칙 제1조의2.

임대인이 증명해야 하는 것

보증금에서 손해를 빼려면 임대인이 공제를 주장하고 그 채권이 생긴 원인을 증명해야 하고, 그 돈을 이미 갚았다는 점은 세입자가 증명합니다(대법원 2005다8323 판결). 반소로 보증금을 넘는 손해를 청구할 때도 손해와 금액은 청구하는 임대인이 증명합니다.

• 손상이 언제 생겼는지: 입주 때 사진, 계약서의 시설 상태 기재, 입주 직후 임대인에게 하자를 알린 문자.
• 세입자 책임인지: 세입자는 집을 넘겨줄 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존해야 하고 민법 제374조, 이를 어겨 손해가 생겼다면 배상 책임을 질 수 있습니다 민법 제390조. 노후나 통상 사용으로 생긴 부분인지가 다툼의 중심입니다.
• 이미 수리했다고 할 때: 수리 전 사진과 영수증을 내라고 요구하고, 원래 상태보다 좋아진 부분까지 청구에 들어갔는지 봅니다.
• 금액이 적정한지: 견적서만 있는지, 실제로 수리했는지, 일부 수리로 될 것을 전체 교체 비용으로 청구하는지.

계약이 끝난 뒤에도 살았다면: 사용 이익

보증금을 받지 못해 계약 종료 뒤에도 살았다면, 임대인은 그 기간의 차임에 해당하는 돈을 반소로 청구하거나 공제하겠다고 할 수 있습니다. 판례는 보증금을 받을 때까지 집을 넘겨주지 않은 것 자체는 정당하다고 보면서도, 그동안 실제로 살며 얻은 이익은 임대인에게 돌려줘야 한다고 봅니다(대법원 87다카2114 판결) 민법 제741조. 이사한 뒤 열쇠만 갖고 있었다면 실제로 쓰지 않았다는 사정이 중요해지므로, 이사 날짜와 공과금 사용량 같은 자료를 남깁니다.

판결은 '맞바꾸어' 나올 수 있습니다

쌍무계약의 당사자는 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 의무를 거절할 수 있으므로 민법 제536조 제1항, 판결이 "원상회복(또는 인도)과 동시에 보증금을 지급하라"는 형태로 나오기도 합니다. 사무소가 처리한 사건 가운데도 보증금 반환과 원상회복을 동시이행으로 정한 판결이 있습니다. 이런 판결로 집행할 때의 순서는 강제집행을 참고합니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 보증금 반환과 원상회복을 동시이행으로 정한 판결임대차보증금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

반소장이 왔는데 답변서를 꼭 내야 하나요?

다툴 생각이라면 기한을 지켜야 합니다. 반소장 부본을 받은 날부터 30일 안에 답변서를 내지 않으면 민사소송법 제256조 제1항, 법원은 임대인 주장을 인정한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다 민사소송법 제257조 제1항.

임대인이 임대차와 상관없이 빌려준 돈까지 빼겠대요.

보증금에서 당연히 빠지는 것은 임대차에 따른 채무입니다(대법원 2005다8323 판결). 그 밖의 돈은 상계 요건을 갖춰야 하므로 민법 제492조 제1항, 채권이 실제로 있는지와 갚을 때가 됐는지를 따집니다.

반소에서 일부만 지면 소송비용은 어떻게 되나요?

소송비용은 진 쪽이 부담하는 것이 원칙이고 민사소송법 제98조, 일부만 진 경우에는 법원이 사정을 보고 부담 비율을 정합니다 민사소송법 제101조.