보증금을 못 받았는데 임차권등기 없이 이미 이사했다면 어떻게 되나요?

무엇을 잃고 무엇이 남나요?

대항력은 집을 넘겨받아 살고(인도) 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고 주택임대차보호법 제3조 제1항, 확정일자 우선변제권도 이 대항요건을 갖춘 세입자에게 인정됩니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항. 법은 임차권등기를 마친 '뒤에는' 대항요건을 잃어도 이미 얻은 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다 주택임대차보호법 제3조의3 제5항. 등기 전에 이사하고 전입신고를 옮겼다면 이 보호를 받을 수 없습니다.

대항요건이 실제로 언제 끊겼는지는 주민등록을 옮긴 날과 집을 넘겨준 날을 따져 정합니다.

아직 주민등록을 옮기지 않았다면

짐은 뺐지만 주민등록을 그대로 두고 열쇠도 갖고 있다면, 지금 상태를 더 바꾸지 말고 바로 임차권등기명령을 신청합니다. 대항요건은 인도(점유)와 주민등록을 함께 보므로 주택임대차보호법 제3조 제1항, 둘 중 하나라도 이미 끊겼는지는 날짜별로 확인해야 합니다. 등기가 끝난 것을 등기사항증명서로 확인한 뒤 전출합니다(임차권등기명령).

이미 전출했다면: 지금이라도 임차권등기

임차권등기명령은 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했으면 신청할 수 있고 주택임대차보호법 제3조의3 제1항, 지금 그 집에 살고 있을 것을 요건으로 하지 않습니다. 등기를 마치면 그때 대항력과 우선변제권을 취득합니다 주택임대차보호법 제3조의3 제5항.

다만 순위는 등기한 때를 기준으로 다시 정해집니다. 이사한 뒤 등기 전에 근저당이나 가압류가 새로 들어왔다면 그보다 뒤로 밀리므로, 신청 전에 등기사항증명서로 그사이 생긴 권리를 확인합니다. 등기가 늦을수록 앞에 끼어드는 권리가 생길 수 있어 서두르는 편이 낫습니다.

상가도 구조가 같습니다. 환산보증금이 기준 이하인 상가라면, 임차권등기를 마친 뒤에야 대항요건을 잃어도 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정해져 있습니다 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항. 등기 없이 가게를 비우거나 사업자등록을 정리했다면 같은 문제가 생기므로, 상가 기준은 상가 보증금에서 확인합니다.

보증금은 일반 채권으로 청구합니다

• 지급명령·소송: 반환 청구권은 그대로이므로 집행권원을 받습니다. 보증금 반환과 집 인도는 맞바꾸는 의무인데 민법 제536조 이미 집을 넘겨준 상태라, 넘겨준 날 뒤로는 지연손해금도 함께 청구합니다(지급명령과 소송).
• 가압류: 판결 전에 임대인이 집을 팔거나 담보를 더 잡히는 것이 걱정되면 그 집이나 예금을 가압류합니다(가압류). 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 가압류채권자는 배당받을 채권자에 들어갑니다 민사집행법 제148조 제3호.
• 집이 경매에 넘어갔다면: 우선변제권이 없으면 판결 같은 집행력 있는 정본을 가진 채권자나 경매개시결정 등기 뒤 가압류를 한 채권자로서 배당요구를 합니다 민사집행법 제88조 제1항. 배당은 법률상 우선순위에 따르므로 민사집행법 제145조 제2항, 앞선 권리자가 먼저 받고 남는 금액에서 받게 됩니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 보증금 소송과 함께 신청한 부동산가압류 인용부동산가압류 · 임대차보증금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

전세대출을 받았는데 대출 기관에도 문제가 되나요?

될 수 있습니다. 은행 등이 세입자의 보증금반환채권을 넘겨받아 우선변제권을 이어받은 경우에도, 세입자가 대항요건을 잃으면 그 우선변제권을 행사할 수 없다고 법에 정해져 있습니다 주택임대차보호법 제3조의2 제8항. 이사 사실과 보증금을 못 받은 상황을 대출 기관에 알리고 처리 방법을 확인합니다.

이사한 뒤에 집이 팔렸어요. 누구에게 받나요?

대항력을 잃었다면 새 소유자에게 임대차를 주장하기 어려워, 보증금은 계약한 예전 집주인에게 청구합니다. 대항력은 임대차를 제3자에게 주장할 수 있게 하는 힘이어서 주택임대차보호법 제3조 제1항, 이것이 없으면 새 소유자에게 임대차를 주장하기 어렵기 때문입니다(집주인이 바뀐 경우).

이사한 지 오래됐는데 지금 등기해도 의미가 있나요?

있습니다. 등기한 때부터 대항력과 우선변제권을 다시 얻으므로 주택임대차보호법 제3조의3 제5항, 그 뒤에 들어오는 근저당이나 가압류보다는 앞섭니다. 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다 주택임대차보호법 제3조의3 제8항.