보증금을 못 받으면 어떤 순서로 진행하고, 어디서 시간이 걸리나요?

한눈에 보는 단계·기간·비용

평균 처리기간은 2026 사법연감에 실린 2025년 전국 민사 1심 단독사건 평균(5.8개월)으로, 이 사건 유형만 따로 낸 통계는 아닙니다(SBS Biz 2026. 9. 30. 보도). 송달료는 법원이 정한 1회분 금액에 정해진 횟수를 곱해 미리 내며, 1회분은 2025. 6. 1. 대법원 공지 기준 5,500원입니다(접수 때 법원 안내 확인).

보증금반환은 무엇을 구하는 절차인가요?

임대차가 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 법원에서 "보증금을 지급하라"는 판결이나 확정된 지급명령을 받아 임대인의 재산에 강제집행하는 절차입니다. 계약 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 이어지는 것으로 보므로 주택임대차보호법 제4조 제2항, 그동안 세입자는 계속 살면서 권리를 지킬 수 있습니다.

출발점은 계약이 정말 끝났는지입니다. 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않고 세입자도 2개월 전까지 통지하지 않았다면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다 주택임대차보호법 제6조. 이렇게 묵시적으로 갱신된 계약은 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 끝납니다 주택임대차보호법 제6조의2.

6단계로 보는 전체 흐름

1. 계약이 끝났는지 확인합니다계약서의 만료일, 그리고 갱신 거절이나 해지를 언제 어떻게 알렸고 임대인이 언제 받았는지 확인합니다. 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 생깁니다 민법 제111조.
2. 보증금 반환을 요구합니다반환 날짜와 받을 계좌를 문자·내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 알립니다. 이 기록이 나중에 계약 종료와 지연손해금을 증명하는 자료가 됩니다.
3. 이사해야 한다면 임차권등기명령부터 합니다집이 있는 곳의 법원에 임대인 동의 없이 신청할 수 있고 주택임대차보호법 제3조의3 제1항, 등기가 끝난 뒤에는 이사·전출해도 기존 대항력과 우선변제권이 유지됩니다 주택임대차보호법 제3조의3 제5항.
4. 지급명령이나 보증금반환소송을 냅니다임대인이 금액을 다투지 않고 주소로 송달이 되면 지급명령 민사소송법 제462조, 공제 금액을 다투거나 연락이 끊겼으면 소송으로 시작합니다(고르는 기준).
5. 판결을 받거나 지급명령이 확정됩니다지급명령은 2주 안에 이의가 없으면 확정되고 확정판결과 같은 효력이 생깁니다 민사소송법 제474조.
6. 강제경매·압류로 받아 냅니다살던 집에 강제경매를 신청할 때는 집을 먼저 비워 줄 필요가 없고 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 예금이나 다른 집의 차임은 압류명령으로 받습니다 민사집행법 제223조.

법으로 정해진 기한

임차권등기 처리 기간, 송달, 변론기일 간격은 법원과 사건에 따라 달라 정해진 기간이 없습니다.

어디에서 시간이 가장 많이 걸리나요?

• 송달: 임대인이 소장을 받지 않거나 주소를 옮기면 주소 보정을 거칩니다. 주소를 알 수 없으면 공시송달로 진행할 수 있지만 민사소송법 제194조, 지급명령은 공시송달로 할 수 없어 소송으로 가야 합니다 민사소송법 제462조.
• 임대인이 다툴 때: 계약이 정말 끝났는지, 원상복구비나 밀린 관리비를 얼마나 뺄지를 두고 다투면 변론이 이어집니다.
• 판결 뒤 회수: 판결은 받을 권리를 확인해 줄 뿐입니다. 임대인이 스스로 주지 않으면 경매나 압류를 해야 하고, 선순위 근저당 같은 권리관계에 따라 실제로 받는 금액이 달라집니다(강제집행 안내).

화윤이 처리한 사례로 보는 흐름

화윤이 임차인을 대리한 경매가 끝난 뒤 낸 보증금반환 사건에서 세입자는 자동으로 연장된 계약을 해지 통보로 정리했지만, 석 달 뒤 계약이 끝나고도 법인 임대인은 보증금을 내주지 않았습니다. 소장이 법인 주소로 전달되지 않아 두 차례 주소를 다시 찾았고, 결국 공시송달로 재판을 진행해 세입자의 청구가 모두 받아들여졌습니다.

자주 묻는 질문

계약서 만료일이 지났으면 계약이 끝난 건가요?

그렇지 않을 수 있습니다. 양쪽 모두 기한 안에 갱신 거절을 통지하지 않았다면 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다 주택임대차보호법 제6조. 이때는 세입자가 해지를 통지하고 3개월이 지나야 계약이 끝납니다 주택임대차보호법 제6조의2.

보증금반환소송은 얼마나 걸리나요?

법에 정해진 기간은 없습니다. 다만 판사가 바로 변론기일을 정하고 되도록 한 번의 기일로 심리를 마치도록 되어 있고 소액사건심판법 제7조, 변론을 마친 뒤 바로 판결을 선고할 수 있습니다 소액사건심판법 제11조의2. 송달이 늦어지면 그만큼 길어집니다.

임대인 주소를 모르면 소송을 못 하나요?

할 수 있습니다. 주소 보정을 거쳐도 송달이 안 되면 공시송달로 진행합니다 민사소송법 제194조. 이 경우 지급명령은 쓸 수 없으므로 처음부터 소송을 냅니다 민사소송법 제462조.

소송 중에도 그 집에 계속 살아도 되나요?

됩니다. 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 이어지는 것으로 봅니다 주택임대차보호법 제4조 제2항. 이사해야 한다면 임차권등기를 마친 뒤 나가세요.