판결을 받았는데도 보증금을 안 주면 어떻게 받나요?

집행 전에 준비할 것

강제집행은 집행문이 붙은 판결정본(집행력 있는 정본)이 있어야 하고 민사집행법 제28조, 판결이 임대인에게 송달된 뒤에 시작할 수 있습니다 민사집행법 제39조. 확정된 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 있어 같은 방법으로 집행합니다 민사소송법 제474조.

방법 1. 살던 집에 강제경매를 신청합니다

부동산 강제경매는 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이 맡습니다 민사집행법 제79조. 일반적으로 "보증금을 받으면서 집을 넘겨라"처럼 맞바꾸는 판결은 반대의무를 먼저 이행해야 집행할 수 있지만 민사집행법 제41조, 세입자가 보증금 판결로 그 집에 경매를 신청할 때는 집을 먼저 넘겨주지 않아도 됩니다 주택임대차보호법 제3조의2 제1항. 상가도 같습니다 상가건물 임대차보호법 제5조.

• 배당 순위: 전입신고와 확정일자를 갖춘 세입자는 후순위 권리자보다 먼저 배당받습니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항. 소액임차인이라면 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받습니다 주택임대차보호법 제8조.
• 집행 비용: 경매 비용은 채무자(임대인)가 부담하고 매각대금에서 먼저 정산됩니다 민사집행법 제53조.
• 집 인도: 배당금을 받으려면 집을 매수인에게 넘겨야 합니다 주택임대차보호법 제3조의2 제3항. 경매가 진행되는 동안에는 계속 살 수 있습니다.

방법 2. 예금·차임 같은 채권을 압류합니다

임대인의 예금, 임대인이 다른 집을 세놓고 받는 차임처럼 제3자에게 받을 돈은 압류명령으로 집행을 시작합니다 민사집행법 제223조. 임대인의 재산을 모르면 재산명시·재산조회를 따로 신청해 찾습니다.

받을 금액을 미리 계산해 봅니다

경매를 신청하기 전에 등기사항증명서로 선순위 근저당과 압류를 확인합니다. 예를 들어 집값보다 앞선 근저당이 크면 세입자에게 돌아올 배당이 적을 수 있고, 그때는 임대인의 다른 재산 압류를 함께 검토합니다. 경매는 신청비용을 먼저 내야 하므로 예상 배당액과 비용을 비교해 순서를 정합니다.

다른 채권자가 먼저 경매를 신청했다면

이미 진행 중인 경매가 있으면 새로 신청하지 않고, 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 합니다 민사집행법 제84조 민사집행법 제88조. 자세한 순서는 살던 집이 경매에 넘어갔을 때를 보세요.

화윤이 처리한 관련 사례

• 보증금 승소 뒤 배당요구로 보증금 전액 회수임대차보증금 · 채권추심

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

경매를 신청해도 그 집에 계속 살 수 있나요?

매각되어 배당받을 때까지는 살 수 있습니다. 경매 신청에 집 인도가 필요 없고 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 배당금을 받을 때 매수인에게 집을 넘깁니다 주택임대차보호법 제3조의2 제3항.

판결 전에 임대인이 집을 팔면 어떻게 되나요?

대항력을 갖춘 세입자라면 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받습니다 주택임대차보호법 제3조 제4항. 그래서 집을 산 사람에게 보증금을 청구하게 됩니다.

경매 비용은 결국 누가 부담하나요?

강제집행 비용은 채무자가 부담하고, 매각대금에서 먼저 돌려받습니다 민사집행법 제53조. 신청할 때는 세입자가 먼저 예납합니다.

임대인 재산이 그 집 하나뿐이고 근저당이 많으면요?

배당 순위에 따라 일부만 받을 수 있습니다. 확정일자를 갖췄다면 후순위보다 먼저 받고 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 남은 금액은 임대인의 다른 재산이 생기면 다시 집행할 수 있습니다.