보증금을 돌려받으려면 계약이 끝나기 언제까지 알려야 하나요?

주택: 만료 2개월 전까지 '도달'

기준은 보낸 날이 아니라 임대인이 받은 날입니다 민법 제111조 제1항. 기한 직전에 보내지 말고 여유를 두어 문자와 내용증명으로 함께 알립니다.

상가: 법정 기한은 없지만 만료일 전에

상가 임대인은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않으면 1년 갱신된 것으로 보고, 이때 임차인은 언제든 해지를 통고해 3개월 뒤 끝낼 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항 상가건물 임대차보호법 제10조 제5항. 대법원은 법에 임차인의 통지 기간을 정한 규정이 없으므로, 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신 거절을 통지해도 묵시적 갱신이 되지 않고 만료일에 끝난다고 보았습니다(대법원 2023다307024 판결).

환산보증금이 기준을 넘는 상가에는 위 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않고 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항, 민법에 따라 만료 뒤 계속 쓰는데 임대인이 상당한 기간 안에 이의하지 않으면 갱신된 것으로 봅니다 민법 제639조 제1항. 이때 임차인이 해지를 통고하면 1개월 뒤 효력이 생깁니다 민법 제635조 제2항.

화윤이 처리한 관련 사례

• 갱신요구·묵시적 갱신 뒤 중도 해지, 모두 3개월 뒤 효력임대차보증금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

계약서에 "만료 3개월 전까지 통보해야 한다"는 특약이 있어요.

주택임대차보호법에 위반되는 약정으로서 세입자에게 불리한 것은 효력이 없으므로 주택임대차보호법 제10조, 법보다 이른 기한을 세입자에게만 지우는 특약은 효력을 다툴 수 있습니다. 그래도 분쟁을 피하려면 일찍 알리는 편이 낫습니다.

문자로 알렸는데 임대인이 못 봤다고 해요.

통지는 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로 민법 제111조 제1항, 읽음 표시나 답장 같은 기록이 중요합니다. 도달을 다툴 여지가 있으면 바로 내용증명을 다시 보내고, 늦게 도달한 날을 기준으로 계약 종료일이 밀릴 수 있다는 점을 염두에 둡니다.

보증보험에 가입했는데 통지 시기가 중요한가요?

보증사고는 계약이 끝난 뒤를 기준으로 따지므로, 통지가 늦어 계약이 3개월 더 이어지면 청구 시기도 그만큼 늦어집니다(반환보증 이행청구).