임대인이 연락을 끊거나 세상을 떠났다면 보증금은 누구에게 받나요?

연락이 끊긴 경우: 송달 → 주소 보정 → 공시송달

소장은 임대인의 주소로 보냅니다. 받지 않으면 법원의 보정명령에 따라 주민등록초본 등으로 새 주소를 찾아 다시 보내고, 그래도 송달이 안 되면 공시송달을 신청합니다 민사소송법 제194조. 공시송달은 지급명령에서는 쓸 수 없으므로 민사소송법 제462조, 연락이 끊긴 사건은 처음부터 소송을 내는 것이 시간을 아낍니다.

이사해야 한다면 임차권등기명령은 임대인과 연락이 되지 않아도 신청할 수 있습니다. 결정이 임대인에게 송달되기 전에도 등기를 진행할 수 있기 때문입니다 민사집행법 제292조 제3항 (임차권등기명령 안내).

화윤이 처리한 사례

화윤이 임차인을 대리한 보증금반환 사건의 임대인은 법인이었는데, 계약이 끝난 뒤 보증금도 주지 않고 연락도 닿지 않았습니다. 법원이 보낸 소장이 전달되지 않아 두 차례 주소를 다시 찾은 끝에 공시송달로 재판을 열었고, 세입자의 청구가 모두 인정됐습니다. 판결을 받은 뒤 돈을 받아 내는 일은 집행 절차로 따로 이어집니다.

임대인이 사망한 경우

• 의무는 상속인에게 넘어갑니다. 상속인은 상속이 시작된 때부터 피상속인의 재산에 관한 권리와 의무를 이어받습니다 민법 제1005조. 계약 종료 통지와 반환 요구도 상속인에게 합니다.
• 상속인이 정해지기까지 시간이 걸릴 수 있습니다. 상속인은 상속이 시작된 것을 안 날부터 3개월 안에 단순승인, 한정승인, 포기를 할 수 있습니다 민법 제1019조. 상속을 포기한 사람은 청구 상대에서 빠집니다.
• 소송 중에 사망하면 절차가 멈춥니다. 상속인이 소송을 이어받아야 하고, 상속인은 상속을 포기할 수 있는 기간에는 소송을 이어받지 못합니다 민사소송법 제233조.
• 공동상속이면 상속분대로 나뉩니다. 상속인이 여럿이면 각자 물려받은 비율만큼 청구하고, 한정승인한 상속인에게서는 물려받은 재산 한도까지만 받을 수 있습니다.

임대인 사망 사건의 대응 순서는 조윤경 변호사의 로리더 인터뷰에서도 다뤘습니다.

그동안 할 일

• 등기사항증명서로 집의 소유자 변동(상속등기 여부)과 근저당을 확인합니다.
• 이사가 필요하면 임차권등기를 먼저 마칩니다.
• 계약서, 보증금 이체 내역, 계약 종료 통지 기록을 정리해 둡니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 임대차 해지 의사표시 공시송달 인용임대차보증금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

공시송달로 이기면 보증금을 받을 수 있나요?

판결은 받을 권리를 확인해 줄 뿐이라, 임대인이 주지 않으면 그 집에 강제경매를 신청하거나 재산을 압류합니다. 집 경매는 집을 먼저 비우지 않아도 신청할 수 있습니다 주택임대차보호법 제3조의2 제1항.

임대인이 사망했다는 소식만 들었어요. 계약 종료 통지는 누구에게 하나요?

임대인의 지위는 상속인에게 넘어가므로 민법 제1005조 상속인에게 합니다. 상속인을 모르면 가족관계 서류로 확인하는 절차부터 진행합니다.

상속인이 모두 상속을 포기하면 보증금은 어떻게 되나요?

다음 순위 상속인이 정해지는지 확인하고, 상속인이 없게 되면 상속재산을 관리하는 절차를 통해 정리합니다. 집이 남아 있다면 경매에서 확정일자 순위로 배당받을 수 있습니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항.